◆ 淘址创始人杨雅齐清晰地记得，自己入行是在2005年5月25日，并且很喜欢这个行业，珍惜每一个机会。

►导语

在企业选址这行，杨雅齐做了10余年的业主代理，也就是所谓的“二房东”。但这次创业，她却为承租方代理，成为企业的选址顾问。

2015年3月19日，杨雅齐成立淘址。项目定位为一家为互联网公司提供选址顾问服务的机构。

除了选址全环节，淘址更希望打通上下游供应商，提供项目监理、装修设计、资源对接、退换房等服务。

截至目前，淘址累计获得约100家企业客户，其中80%的企业员工超过百人，交易面积为20万平方米。

为承租方做选址顾问

2014年，杨雅齐就职于SOHO中国已有多年。

年中的一天，手机短信铃声响起，她手指轻轻一划，翻阅着信息：一位客户发来WeWork模式，建议她创业做众创空间。当时，We Work作为众创空间的鼻祖，“火爆”整个美国。

麻利地回复了一个“好”，杨雅齐便开始调研。当时，国内的联合办公空间屈指可数。

半年后，根据对自身的评估，她做出判断：由于并不具备庞大的资金成本，无法支持众创空间的前期投入，自己并不适合在这行创业。

开春，联合办公空间在国内井喷式爆发。但她观察，由于国内企业未养成联合办公的习惯，现在众创空间经营状况并不美好。

而在调研过程中，前后有三四十位朋友找到杨雅齐，咨询关于租赁办公场所的问题，包括租前、租中、租后在内的各个阶段。“把我当作选址顾问。”

对此，她表示理解，并阐明原因：作为承租方，企业的员工越多，部门越完善，对于选址的要求则会越多，比如配套设施、空间实际使用率、机电工程条件等。但任何一名承租方员工，因为经历公司迁址机会少，并没有选址的专业经验。

因此，企业在与中介沟通中，多会处于下风。而企业一旦违约，将需支付数百万元或上千万元的违约金；此外，消防审批等预期不到的隐形支出也可能在百万元级别。

反观现在的代理中介业务，她认为还停留在10年前的水平，“仅仅关注信息对接，并不是为需求方（承租方）提供选址的解决方案”。

阳春三月，杨雅齐成立淘址。起步之初，杨雅齐曾考虑向数据化、平台化发展，但考虑到业主会主动公开信息，业内更缺乏选址的服务体系，且她认为政府未来会解决数据透明问题，于是，她决定面向互联网企业，为其提供选址顾问服务。

锁定目标用户

紧接着，杨雅齐紧锣密鼓地服务企业，并不断优化各个服务环节。

随着服务企业的增多，半年后，她将目标用户锁定为B轮以上（包括B轮）的互联网公司与基金公司，其员工在100~5000人。

之所以放弃百人以下的小公司，是因为她发现这类企业选址由其老板决策，对应的业主也多为小户主，“业务类型为C2C，仅需信息对接即可”。

在业内，业主付费是惯例，一般为承租方1个月的房租。对淘址来说，客户无需支付选址费用。为保证口碑，杨雅齐保证立场唯一，不双向收费，不赚取差价。

同时，她还将服务流程规范化，其流程分为租前、租中、租后在内的3个阶段：前期，团队梳理用户需求、与用户签订协议、制定排期；中期，团队建立房源模型、甄选房源、项目经理陪同与带看；后期，团队则负责条款谈判、审查合同、协助企业入驻。

其中，甄选房源是重中之重。建立在专业知识的基础上，淘址的项目经理会深入排查与实地勘察，勘察对象包括楼宇硬件、机电工程条件、配套环境等；随后，经理再逐一匹配分析。

“这一环节极其需要专业知识。”杨雅齐强调道。像是网费、消防备案等硬件在不同楼宇，价格相差甚多；而机电工程条件，时常是企业头疼却又容易忽略的部分。

她举了一个例子：某一家企业搬迁至一所废旧厂房，可厂房电路无法满足空调的功率；等修整电路后，企业又发现楼板承重不足，难以支持空调设备的重量。

在服务过程中，杨雅齐还遇到过公司换租的事情。有一次，有家互联网公司因为发展较快，面临迁址，但一旦企业违约，便意味着1200万元的赔偿。

因为互联网公司装修风格类似，杨雅齐另外寻找符合该场地的互联网公司，让其搬迁进入，借此来与业主协调降低违约金额事宜。对此，违约企业仅需按照节省下来作为服务费。

今年3月，她还面向大型公司推出定制化服务，即提前联系将在半年至两年内完工的楼宇或旧楼宇改造项目，借此为客户争取免租期限，节约两次装修费用。

对此，杨雅齐以美丽说为例，算了一笔账。当时，淘址为后者争取了7个月的免租期，折合房屋租金3500万元；此外，还有3年免费楼顶标识权，也可折合3000万元人民币。

今年，随着客户的需求，淘址的业务覆盖到上海地区。

截至目前，淘址累计获得约100家企业客户，其中80%的企业员工超过百人，交易面积为20万平方米。